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商品房价格是由哪几部分构成的/吴 宇

时间:2024-07-08 17:28:38 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9367
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商品房价格是由哪几部分构成的

吴 宇


商品住宅的价格,由下列项目构成:

一、土地使用权取得费。
商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的,其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和;商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的,其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。

二、住宅开发成本。
1、前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。
2、建筑、安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水电安装工程费(含结构和装修)、设备购置费等。
3、附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套设施建设费。
住宅小区基础设施建设费,指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电(含一户一表)、供气、供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗(含每户或单元保安门)、绿化、环卫、排污、排水、消防设施等基础设施建设所发生的设施(设备)及建设费用中,按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。
非营业性公共配套设施建设费,包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车
库(棚)、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中,按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。
4、开发间接费。指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。
5、其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。

三、住宅开发期间费用
指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。
1、管理费用,指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。
2、财务费用,指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用,包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费,以及企业筹资发生的其它财务费用。
3、销售费用,指开发经营单位为销售而发生的各项费用。
四、利润
以上地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取,属政府定价或政府指导价的商品住宅,其利润率由政府价格主管部门确定;属市场调节价的商品住宅,其利润率由开发经营单位自行确定。

五、税金
指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按国家规定的税目和税率执行。
固定资产投资方向调节税不列入组价因素,在商品住宅销售价格外按税务部门的规定办理。
六、商品住宅差价(包括楼层差价、朝向差价)
楼层差价、朝向差价分别按增减代数和为零的原则,由开发经营单位自行制定,其中属政府定价的政府指导价的,报价格主管部门确认。
下列费用不得计入商品住宅成本:
(一)开发经营单位自用的办公用房、营业用房等应分摊的各种费用;
(二)企业的赞助、捐赠支出以及其它各种与开发经营无关的费用;
(三)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;
(四)国家规定不得列入成本费用的其他支出。

作 者:上海市新闵律师事务所 吴 宇 律师
地 址:上海市莘庄地铁站北广场雅致路215号置业大厦7楼
网 址:http://www.fch365.com
电 话:159 2121 9899

陕西省人大常委会关于加强自身建设的意见

陕西省人大常委会


陕西省人大常委会关于加强自身建设的意见

(2013年3月27日陕西省第十二届人民代表大会常务委员会第二次会议通过)



为提高省人大常委会依法履职能力,充分发挥地方国家权力机关的职能作用,根据宪法和法律的有关规定,结合常委会实际,现就加强自身建设提出如下意见。

一、坚持正确方向,提高履职能力

1、明确指导思想和基本原则。高举中国特色社会主义伟大旗帜,以邓小平理论、“三个代表”打重要思想、科学发展观为指导,坚持中国特色社会主义政治发展道路,坚持党的领导、人民当家做主、依法治国的有机统一;坚持人民主体地位,把维护和实现好最广大人民根本利益作为出发点和落脚点;坚持围绕全省工作大局开展工作,努力推进改革发展稳定和各项事业的健康发展;坚持民主集中制原则,严格依法按程序办事,集体行使职权。

2、坚持党的领导。坚决贯彻执行党的路线方针政策,坚决做到在政治上、思想上、行动上同党中央保持高度一致,确保中央和省委的决策部署在人大工作中的贯彻落实,保证通过人大法定程序使党的主张成为国家意志;完善重大事项报告机制,工作重点、重要会议和重要工作安排及时向省委请示报告;完善人事任免机制,确保党管干部原则和人大依法行使人事任免权的有机统一。

3、加强理论和业务学习。根据工作实际制订学习培训计划,坚持集体学习和自学相结合,每年结合常委会议题安排专题讲座3次。常委会组成人员要深入学习马列主义、毛泽东思想,学习中国特色社会主义理论体系,学习宪法、法律和人大工作理论,学习履行职责必备的相关知识,了解和掌握省委关于全省工作的总体布局,不断提高政治素质和业务能力。

4、坚持理论联系实际。常委会组成人员要积极参加执法检查和调研等活动,广泛了解陕西经济社会发展和群众急需解决的实际问题,带头撰写议案、建议和调研报告。每人每年参加执法检查和调研活动不少于2次。

二、坚持围绕中心,发挥职能作用

5、紧扣大局开展工作。准确把握国内外形势和全省经济社会发展大局,紧紧围绕中央和省委的重大决策部署和中心工作,依据人大工作的定位和特点,统筹安排立法监督等各项工作。突出重点,讲求实效,进取创新,充分发挥好地方国家权力机关的作用。

6、创新履职的方式方法。坚持科学立法、民主立法,加强立法工作组织协调,改进和完善立法工作机制,发挥常委会在立法中的主导作用,增强法规的针对性和操作性。加强对法律法规实施情况的执法检查,加强对政府全口径预算决算的审查和监督,坚持人大监督与舆论监督相结合,强化跟踪监督和明察暗访,加大督办力度,解决突出问题,增强监督实效。

7、正确处理与“一府两院”的关系。支持“一府两院”依照宪法和法律规定权限和程序,独立负责地行使职权。加强对“一府两院”工作的监督,寓支持于监督之中,促进“一府两院”依法行政和公正司法。

三、坚持发扬民主,提高决策水平

8、进一步提高常委会会议质量。对列入常委会会议的议题,会前要深入开展调查研究,广泛听取各方意见。会议期间,常委会组成人员要围绕会议议题充分酝酿,积极发表审议意见。会议审议通过事项要严格依照法定程序,按照少数服从多数的原则集体决定。进一步完善主任会议职能,合理安排常委会会议日程和会期,确保审议质量。常委会办公厅应在会议召开7日前,将会议日期、地点、议程草案通知常委会组成人员,并将初审的法规草案、专项工作报告发送常委会组成人员。

9、充分发挥各委员会的职能作用。加强对代表大会专门委员会和常委会工作机构的组织协调,明确职责和分工,理顺工作关系,充实工作力量,支持各委员会各负其责、恪尽职守、协调一致开展工作。担任专门委员会和工作委员会职务的常委会组成人员,要带头参加专门委员会和工作委员会的工作,遵守委员会的工作规则和制度。

10、强化制度约束。全面梳理和完善常委会各项工作制度,严格遵守常委会议事规则。常委会组成人员要按时出席常委会会议,切实提高参会率。因故不能出席的,必须履行请假手续;长期不出席或无故年度累两次以上不出席的,应劝其辞去常委会组成人员职务。

11、坚持公开透明。地方立法工作要采取多种形式广泛征求意见,扩大公民和社会组织的有序参与;执法检查和视察调研等活动,要直接听取广大群众的评价和意见;常委会通过的地方性法规、决议决定和监督工作情况等要向社会公布;坚持邀请公民旁听常委会会议等制度,不断扩大常委会工作的公开性和透明度。

四、坚持人民至上,改进工作作风

12、践行群众路线。认真贯彻落实中央八项规定和省委的实施意见,围绕以为民务实清廉为主要内容的群众路线教育实践活动,大力弘扬延安精神,切实改进会风文风,减少一般性会议,精简文件。常委会组成人员参加执法检查和调查研究活动,要务实简朴,提高效率,不给基层增加负担。认真处理群众来信来访,积极为群众排忧解难。

13、加强与市县人大的联系。常委会每年确定年度工作要点和立法、监督计划时,要认真听取市县人大的意见和建议。召开常委会会议以及开展视察、调研、执法检查等活动时,邀请市县人大负责人参加。组织对市县人大常委会组成人员进行培训。通过联系沟通和相互交流,不断提高全省人大工作水平。

14、密切与代表和群众的联系。完善主任会议成员联系基层联系点、常委会组成人员联系代表、代表联系群众等制度。常委会组成人员每人固定联系10名代表。坚持邀请代表列席常委会会议、参加常委会组织开展的执法检查和视察调研等活动。加强代表联络机构建设,做好代表议案和建议交办、督办工作,提高代表对议案、建议办理工作的满意度,激发代表履行职责的热情。通过畅通民意表达渠道,使常委会工作始终置于代表和群众的监督之下。

15、树立务实清廉形象。常委会组成人员要坚持讲实话、干实事,敢作为、勇担当,言必信、行必果,营造畅所欲言、宽松和谐的民主氛围,增强常委会整体合力。严格执行中央和省委关于廉政建设的各项规定,遵纪守法,清正廉洁。加强道德修养,弘扬社会公德,坚持职业操守,树立和维护常委会的良好形象。

16、加强常委会机关建设。重视机关思想、组织、作风建设,完善工作规范和制度,健全激励约束机制,搞好干部的教育、培养、管理、交流和使用,全面提高机关工作人员的综合素质和服务水平,努力把常委会机关建设成政治强、业务精、风气正的文明机关。





南宁市人民政府关于印发《南宁市市政设施建设项目竣工移交管理暂行规定》的通知

广西壮族自治区南宁市人民政府


南宁市人民政府关于印发《南宁市市政设施建设项目竣工移交管理暂行规定》的通知

南府发〔2009〕86号


各县、区人民政府,市政府各部门,各管委会,市级各双管单位,市直各事业、企业单位:

  《南宁市市政设施建设项目竣工移交管理暂行规定》已经市十二届人民政府第七十次常务会议审议通过。现印发给你们,请认真贯彻执行。

                                  二〇〇九年九月二十六日

南宁市市政设施建设项目竣工移交管理暂行规定

  第一条 为规范市政设施建设项目竣工移交行为,明确参建单位和接管单位等各方的权利与义务,根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》、《建设工程质量管理条例》、《南宁市市政设施管理条例》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理规定》和《南宁市市政设施管理条例实施办法》,结合本市实际,制定本规定。

  第二条 本规定中的市政设施是指按照城市规划新建、扩建、改建的城市道路、排水、污水处理、桥梁、隧道、照明等主体工程及配套设施。

  第三条 本市城市规划区范围内新建、扩建、改建的市政设施建设项目(特许经营项目除外)的竣工移交工作适用本规定。

  第四条 市和城区市政行政主管部门按照各自权限范围负责市政设施建设项目的竣工移交工作,其所属的设施维护管理单位按照各自的职责负责接管相应的市政设施并参与移交工作。

  开发区负责辖区范围内市政设施建设项目的竣工移交工作(由市市政行政主管部门负责的除外)。

  污水处理设施的竣工移交工作由市政府确定的管理单位负责。

  建设、规划等行政主管部门在职责范围内协同市政行政主管部门做好市政设施建设项目竣工移交工作。

  第五条 市政设施建设项目具备以下条件方可移交:

  (一)项目已按设计完成建设和通过竣工验收并完成整改,不存在安全隐患,具备运行和养护、维修条件。

  (二)主体工程及配套附属设施应当满足使用要求。

  (三)已签署工程质量保修书。

  第六条 移交市政设施建设项目应当提交以下资料:

  (一)城市规划行政主管部门核发的《建设工程规划许可证》(复印件)及国土资源行政主管部门核发的土地批复手续(复印件)。

  (二)建设行政主管部门核发的《建筑工程施工许可证》(复印件)。

  (三)建设、勘察、设计、监理、施工单位签章的《工程竣工验收报告》,建设单位签章的《工程竣工验收会议纪要》。

  (四)工程竣工技术资料。资料必须包含真实反映施工过程及施工质量控制的相关原始记录,而且必须符合城建档案管理要求。桥梁工程还应有荷载试验、竣工测量记录等相关资料;隧道工程中的电器、机械设备要有运行正常的相关记录资料;照明工程中的配套设备应有采购合同、设备移交清单等资料。

  第七条 申请移交的市政设施建设项目不具备第五条和第六条规定的移交条件的,接收单位不得接收,市政设施的维护管理仍由建设单位负责。

  如有特殊原因,确需移交尚不完全具备移交条件的市政设施建设项目的,由建设单位提出完善移交条件的方案并经市政行政主管部门和建设行政主管部门认可后,方可按程序办理移交手续。

  第八条 市政设施建设项目竣工验收合格后移交接收单位的,按照以下程序执行:

  (一)提交移交报告。项目通过竣工验收并已对存在问题整改完毕,建设单位参照竣工验收的相关规定组织有关单位对整改事项进行复查,建设行政主管部门会同市政行政主管部门对复查情况进行监督。复查合格后,由建设单位向接收单位提交移交报告。

  (二)移交项目档案资料。建设单位应在移交报告提交后30日内,将项目档案资料移送接收单位,并与设施维护管理单位共同签署《市政工程竣工档案资料交接清单》。

  (三)签署《市政工程项目交接确认书》。建设单位应当在项目档案资料完成移交的同时与接收单位签署《市政工程项目交接确认书》。自双方签署交接确认书之日起,接收单位正式接收管理,但质量保修期间发生的质量问题仍由建设单位负责。

  第九条 项目移交后,在质量保修期内,建设单位仍须按建设工程质量管理相关规定及合同约定承担质量保修责任。

  接收单位协助建设行政主管部门对建设单位在项目质保期内的质量保修工作进行监督,发现重大质量问题的,建设行政主管部门应在5个工作日内组织各相关单位鉴定。确属质量问题的,由建设单位负责在规定的期限内整改至合格,建设行政主管部门负责监督管理。

  第十条 建设单位应当在项目质量保修期届满15日前对项目进行自检,完成对存在问题的整改并向接收单位提交项目保修期间的保修情况报告。

  接收单位接到保修情况报告后应当在7个工作日内对项目进行现场复检,复检发现的问题由建设单位负责督促责任单位进行整改。

  复检合格后,由建设单位在10个工作日内与设计、监理、施工及设施维护管理单位共同签署《市政工程保修期满存在问题整改复检鉴定表》,并提交项目接收单位后建设单位才可解除项目质保期内的责任。

  第十一条 建设单位和接收单位在项目移交过程中产生争议的,双方应当先行协商解决。协商不成的,由接收单位根据争议问题所涉及的行政职能,报相应的行政主管部门或市人民政府协调处理。

  第十二条 建设单位不按规定移交市政设施建设项目竣工资料的,市政行政主管部门核实后书面告知规划行政主管部门,由规划行政主管部门依据《南宁市城市建设档案管理办法》的有关规定予以处罚。

  第十三条 施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的,记入建筑市场不良行为档案,直接与有形建筑市场准入挂钩,并由建设行政主管部门依据《建设工程质量管理条例》第六十六条的规定责令改正,处10万元以上20万元以下罚款。质量保修期内因质量缺陷造成的损失由施工单位承担赔偿责任。

  第十四条 市政行政主管部门应当按照《南宁市市政设施管理条例》和《南宁市市政设施管理条例实施办法》的规定对市政设施加强监督检查,依法查处损害设施正常运行的违章行为。

  第十五条 本暂行规定自发布之日起施行。