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论房地产市场价格调控的法律规制/朱士利

时间:2024-06-22 04:08:08 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9038
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  【前注】面对房地产市场的持续升温,中央政府早在几年前就已经意识到已经到了必须采取调控措施的时候,目前政府已经连续出台了若干调控政策,力求逐步达到调控房地产市场,防止房地产价格过快增长,逐步消减房市风险,稳定房市价格,稳定经济发展秩序的最终目标。本文针对政府推出的若干政策,从法律视角进行分析,提出房地产市场价格调控的若干法律规制意见,以供参考。

  关键词:主体资格 利润公式 经济底座 经济过热 法律规制 阴阳合同

  一、中央政府推出的房地产市场价格调控政策
  中央政府房市调控政策主要涉及以下方面:
  1、房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,在一定时间内限定居民家庭购房套数;
  2、商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;
  3、商业银行暂停发放不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民购房贷款;
  4、贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;
  5、贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于50%,利率不低于基准利率1.1倍;
  6、商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房。
  7、支持房地产企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程贷款;
  8、对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查;
  9、增加住房有效供给,房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量;
  10、落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策;
  11、鼓励金融机构支持保障性安居工程建设、制定支持公共租赁住房建设贷款政策;
  12、查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订阴阳合同等行为
  13、查办房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业,暂停其发行股票、公司债券和新购置土地,停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
  二、关于政府房市调控政策内容的法律分析
  根据本文前述归纳的政府出台的13个方面的房市调控政策,本文从以下若干方面进行法律分析:
  1、对房地产市场购买方的调控:
  本文归纳的政府政策第1、2、3、4、5项,主要针对房产购买方,在房产贷款购买数量、贷款购买条件、贷款购买者资格等方面对房产购买方进行了较为严格的限制,尤其是提高第一套房贷款首付比例,大幅增加第二套房贷款成本、禁止第三套房贷款,从很大程度上遏制了投机者,对稳定房地产价格具有不可忽视的作用。
  2、对房地产市场销售方的调控:
  本文涉及政策第7、8、10、11、13项,主要针对房地产开发企业,即房产销售方。涉及政策可以用一句话总结:坚决支持承建中低价位民生工程和政策性安居工程房地产企业,坚决打击唯利是图和恶意对抗国家房市调控政策的房地产企业。
  3、对房地产市场经纪方的调控:
  本文涉及政策第12项,主要针对房地产经纪方,在城市房地产市场,特别是城市二手房地产市场中,经纪公司对房产价格的影响是非常巨大的,大中城市的二手房交易绝大多数是通过房地产经纪机构办理的,房地产经纪人已经成为我国二手房地产市场领域的中坚力量,中央政府加强对房地产经纪方的调控和管理是明智的,也是必须的。
  4、对房地产市场土地供应和政府政策的调控:
  本文涉及政策第9项,主要涉及房地产市场的土地供应链和地方政府政策,该项的执行必须因地制宜,主要由地方政府根据实际情况执行。同时该项政策制定能够切实保障房地产经济有序发展,证据政策基于从源头上保障供应,从政策上有效调控,进而使得房地产市场稳定,进而持续带动国家经济的发展。
  5、政府调控的主要途径:
  从本文归纳的政府13项政策看,政府调控的主要途径是通过商业银行进行调控,所使用的主要调控类型属于间接调控,所运用的主要调控方式属于渐进性调控。
  三、逐步建立房市调控的目标体系和法律规范制度
  1、房市调控目标体系:
  本文认为,房地产市场价格调控应当设立一系列的调控目标,并归结设置成为国家经济宏观调控在房地产市场的目标体系。目标和目标体系的设置基础、原则、标准应当根据社会经济发展的各项指数,尤其是涉及价值利润比率、成本利润比率、不动产基数比率,是设置调控目标和目标体系的重中之重。
  例如,房产建造(包括建筑商和监理)的土木成本价值数据是20,政府税费和土地价值数据是20,房产商运营成本(人员工资、策划、营销等)价值数据是10,房屋成本定价数据50,市场售价100,则成本利润比为100%(实现利润的期限为利润周期,在相同的经济指数下,利润周期越短,则利润产生能力越高),根据经济学价值利润公式,当成本利润超过100%时,即可以称之为经济过热,结合区域供需能力及经济基础和运行特性等经济运行指标即可以判断该地区的房市是否存在经济泡沫。基于此,政府调控目标应当基于经济学原理,运用经济价值规律,在保障企业合理利润的基础上,逐步建立一系列调控目标或目标体系,以保障基础价值,稳定市场价格,维护经济运行底座(社会房地产市场价值占国民经济价值总量的比例越高,国家经济风险指数相应越高),防止经济链断裂和经济危机及社会经济危机的产生,力使国家公民和团体的社会经济生活稳定、有序发展。
  2、房市调控法律规范制度:
  本文认为,要从根本上解决房地产市场过热,房市价格盲目攀升的问题,仅仅从间接因素和政策调整入手是远远不够的,应当考虑基于合理的目标体系,从根本上着手,从法律规范制度角度进行直接的法律规制。
  本文认为,政府进行间接调控,实施一系列调控政策措施,在目前是非常有用和必要的,同时也为制定法律规范制度奠定了良好的基础,目前可以考虑论证并逐步建立长久、稳定的法律机制,以更稳妥的解决房地产市场价格调控问题。
  基于以上论述,本文提出以下可以用于调控房市的法律规范制度:
  (1)避免一味调控,注重引导,合理设计城市布局,正确引导人才和人口流向,注重农村产业发展和稳定农村经济和农村人口。设计、论证、逐步制定切实可行的城市经济导向和居民管理法律法规,运行经济学原理和社会学原理指导城市发展,从科学和法律大环境中解决城市房地产市场调控问题。
  (2)借鉴国外房市调控制度并颁布相关法律。例如新加坡的租屋制度,从根本上说,房地产经济效率仅是暂时的,20年到30年的房屋建设周期更是对国家资源的极度浪费,从长远角度看,应当着重支持科技、实业和切实提高居民生活水平的经济行业,避免城市居民都变成房奴,从而带来某种程度的社会经济隐患。
  (3)设置房地产市场的交易、使用规制并法制化。例如在所在城市工作满一定年限方可取得购房资格,房屋购置后空置一定时限收归国有,房屋出租必须区域登记征税,购买新房必须在规定期限内出售原住房,房产出售必须缴纳个人所得税,房屋价值法定评估和重罚阴阳合同双方,房产赠与及继承必须征税……
  综上所述,房地产市场调控的最终目的是稳定房市经济,保障居民居住权,维护稳定和经济秩序。房地产调控应当坚决打击房地产投机者和炒房者,将炒作房地产的资金引入股市和实体经济领域,仅仅依靠炒作房地产,国家经济从根本上无法得到长久和真正发展,国家和政府只有进行有效调控和引导,真正制定并落实惠民法律法规,保障民生,从而保障确实有购房需求的居民有房可买且能够买得起房,国家经济方可稳固发展。

参考文件:
中央电视台新闻联播、新民网、北京晚报关于房市调控的报道;


作者:北京市兆中律师事务所 朱士利 律师 邮箱:zsldls@126.com

湖南省血吸虫病防治条例

湖南省人大常委会


湖南省血吸虫病防治条例
湖南省人民代表大会常务委员会


《湖南省血吸虫病防治条例》于1999年9月28日经湖南省第九届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过,现予公布,自公布之日起施行。

第一章 总则
第一条 为了预防、控制、消灭血吸虫病,保护公民身体健康,促进经济发展和社会进步,根据本省实际,制定本条例。
第二条 血吸虫病防治(以下简称血防)实行预防为主、科学防治、依靠群众、综合治理的方针。
第三条 省人民政府和血吸虫病疫区(以下简称疫区)的各级人民政府应当把血防工作纳入国民经济与社会发展计划,制定血防规划并组织实施。
有可能成为疫区的地方的各级人民政府应当加强对血吸虫病疫情监测工作的领导,防止血吸虫病的发生。
第四条 县级以上人民政府血防工作管理部门主管本行政区域内的血防工作;其他有关部门按照各自职责做好血防工作。
第五条 血防所、站(含动物血防站,下同)负责血吸虫病的调查、监测、报告、防治等工作;未设血防所、站的地方,由当地卫生防疫机构(含动物防疫机构)承担有关血防工作。
第六条 报纸、广播、电视等新闻媒体应当加强血防知识的宣传。疫区的中小学校应当对学生讲授血防知识。
第七条 省人民政府应当组织卫生、科学技术、农业、水利、林业等有关部门和大专院校、科研机构开展血防科学研究,引进、推广血防新技术和新成果。

第二章 病源控制
第八条 省人民政府和疫区的各级人民政府及其有关部门应当对饮用水、厕所改造予以扶持,优先安排村民饮用水、厕所改造项目。
第九条 疫区的各级人民政府及其有关部门应当组织修建符合卫生条件的生活供水设施;在有条件的地方,组织修建集中供水工程。
第十条 疫区的单位和家庭应当兴建具有防止血吸虫虫卵扩散等功能的无害化厕所或者沼气池;疫区的港口、码头、渡口应当修建无害化公共厕所;疫区的船民、渔民使用的生产、生活船只应当设置无害化储粪设施,或者采取措施杀灭粪便中的血吸虫虫卵;在有螺渠道两岸修建厕所、
牛栏、猪圈的,应当设置粪便无害化处理设施。禁止向水体排放未经无害化处理的粪便。
第十一条 县级人民政府血防工作管理部门应当在血吸虫病易感地带设置警示标志。禁止破坏和擅自移动警示标志。
因生产、生活需要进入血吸虫病易感地带的,应当事先涂擦防护药膏、穿戴防护用具或者采取其他防护措施,谨防在该地带感染血吸虫病。
禁止在血吸虫病易感地带游泳、砍草、剥芦叶、割藜蒿、捕散子鱼等活动。
第十二条 血防所、站应当在血吸虫病易感季节对血吸虫病易感地带的水体实施药物灭蚴。在实施药物灭蚴前,血防所、站应当通知有关单位和个人对水产资源采取相应保护措施。
第十三条 血防所、站应当在血吸虫病易感季节,向接触过疫水的居民、防汛人员和其他人员投服抗血吸虫药,并对已服药人员进行登记;在渔政站、航监站设立的抗血吸虫药投服点,向疫区的渔民、船民投服抗血吸虫药,并对已服药的渔民、船民发给服药证。
渔政站、航监站、村(居)民委员会、其他组织和需要服药的公民应当配合血防所、站开展投服药工作。
第十四条 动物血防站应当对到血吸虫病易感地带放养的牛、猪、羊和其它家畜进行登记,定期投服抗血吸虫药。牲畜的所有者、使用者应当予以配合。
禁止在血吸虫病易感地带放养未服抗血吸虫药的牛、猪、羊和其它家畜。
第十五条 疫区公民应当接受血防所、站进行的血吸虫病检查。患有血吸虫病的公民应当及时治疗。

第三章 防灭钉螺
第十六条 省人民政府和疫区的各级人民政府及其有关部门应当把具有防灭钉螺效应的工程项目优先列入计划,优先组织实施;使用农业发展资金、水利建设资金等经费进行农田、水利基本建设,能结合防灭钉螺的,应当先安排在有钉螺的地方实施。
第十七条 在有钉螺的地方新建、扩建、改建有关工程项目,建设单位应当将下列防钉螺措施纳入工程设计和工程预算,工程竣工验收时,应当有当地血防工作管理部门参加:
(一)运河、渠道的护坡应当用混凝土、石块硬化并勾缝;
(二)进水涵闸必须修建阻挡钉螺进入垸内的设施;
(三)防洪大堤的护堤平台应当达到不适宜钉螺繁殖的高程,堤外坡应当用混凝土、石块硬化并勾缝,堤外取土坑应当形成规范的隔离沟;
(四)码头、桥梁两端一定范围内,应当用混凝土、石块硬化并勾缝。
第十八条 在有钉螺的地方修建游览、娱乐设施,建设单位应当按照当地血防工作管理部门的要求,采取防螺、灭螺措施。
第十九条 对有钉螺的地方,应当结合农业生产和农田基本建设采取下列灭螺措施:
(一)将有钉螺孳生的低洼地,采取蓄水养鱼、填土措施灭螺;
(二)将有钉螺孳生的荒地、洲滩翻耕,种植农林作物掩埋钉螺;
(三)将废弃的有钉螺孳生的沟渠填土灭螺;将其他有钉螺孳生的沟渠进行疏浚,铲除有钉螺的土层并掩埋。
第二十条 疫区的各级人民政府和农场、村(居)民委员会应当组织、发动群众查螺、灭螺。血防所、站应当对查螺、灭螺活动予以技术指导。
自留地、宅基地的灭螺工作,由户主负责;单位生产、生活区域内的灭螺工作,由本单位负责;其他有螺地带的灭螺工作,由当地人民政府组织有关单位和群众进行。
第二十一条 运输、携带、储存疫区的鱼虾、芦苇等可能夹带钉螺的货物,承运、携带、储存者或者货物所有者应当对货物进行认真检查,防止夹带钉螺。

第四章 监督管理
第二十二条 血防工作管理部门应当加强对血吸虫病防治、监测和疫情管理的监督检查,建立健全血吸虫病疫情监测网络,掌握疫情动态,定期分析上报。
第二十三条 血防所、站应当加强血吸虫病的监测,定期进行血吸虫病流行病学调查和血吸虫病疫情检测,收集、分析、上报血吸虫病疫情。
有可能成为疫区的地方的卫生防疫机构应当按照有关规定开展血吸虫病监测和钉螺调查。
第二十四条 任何单位和个人发现急性或者疑似急性血吸虫病人,或者在非疫区发现钉螺或者疑似钉螺时,应当及时向附近的血防所、站或者卫生防疫机构报告。
血防所、站或者卫生防疫机构接到报告后应当及时到现场了解情况,采取控制措施,并按照规定上报血防工作管理部门。
第二十五条 建立血防监督员制度。血防监督员由合格的血防专业人员兼任,由省人民政府血防工作管理部门考核、发给聘任证书。
血防监督员履行血防工作管理部门赋予的血防监督任务时,应当出示证件,有关单位和个人应当予以配合。
第二十六条 省人民政府和疫区的各级人民政府应当将血防所、站的基本建设纳入当地城乡建设总体规划,安排必要的事业经费,配备必要的设备和器材。
血防所、站的专业人员应当具备规定的任职条件。
第二十七条 省人民政府和疫区的各级人民政府应当把血防必需经费列入本级财政预算,并逐年增加。
疫区有芦苇收入的县(市、区)、乡镇人民政府和农场,应当按照省人民政府的规定从芦苇纯收入中提取一定比例的经费用于血防工作。
疫区有劳动能力的公民(不含在校学生)按照省人民政府的规定负担血防义务工;不出义务工的,缴纳相应的费用。
血防经费必须专款专用,禁止挪作他用。
第二十八条 公民检查血吸虫病的费用和治疗血吸虫病的专用药物费,按医疗保险的有关规定开支;按规定不参加医疗保险的,予以免收;对有特殊困难的危重晚期血吸虫病人的治疗费,由省人民政府设立的基金给予适当补助;民政部门对符合救济条件的晚期血吸虫病人,给予生活救
济。

第五章 奖励与处罚
第二十九条 有下列情形之一的,由县级以上人民政府或者有关行政管理部门给予奖励:
(一)达到血吸虫病传播阻断标准或者防治血吸虫病效果显著的;
(二)在血防科研工作中取得显著成绩的;
(三)在血防工作中有其他突出贡献的。
第三十条 违反本条例规定,有下列行为之一的,由县级以上人民政府血防工作管理部门给予行政处罚:
(一)向水体排放未经无害化处理的粪便的,责令改正,对单位处五百元以上五千元以下罚款,对个人处五十元以上五百元以下罚款;
(二)在血吸虫病易感地带游泳、砍草、剥芦叶、割藜蒿、捕散子鱼等活动的,责令改正,销毁所得物品;情节严重的,处五十元以上一百元以下罚款,可以并处没收用于违法活动的工具;
(三)在血吸虫病易感地带放养未服抗血吸虫药的牛、猪、羊和其它家畜的,责令改正;情节严重的,可处五十元以下罚款;
(四)有关建设工程项目未按规定采取防灭钉螺措施的,责令改正,改正前不得投入使用;已经投入使用的,责令采取防灭钉螺措施,可处二千元以上一万元以下罚款;
(五)破坏或者擅自移动警示标志的,责令恢复原状或者赔偿损失,可处五十元以上一百元以下罚款;
(六)破坏防螺、灭螺、灭蚴设施的,责令修复或者赔偿损失,可处该设施实际损失费一倍以上三倍以下罚款。
第三十一条 违反本条例规定,不履行血防工作职责的,由县级以上人民政府或者有关行政管理部门依照管理权限予以通报批评;情节严重的,对主管人员和直接责任人员依法给予行政处分。
第三十二条 拒绝、阻碍血防行政管理人员依法执行职务的,依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十三条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。逾期不申请复议、不起诉又不履行的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第六章 附则
第三十四条 本条例自公布之日起施行。1987年9月20日湖南省第六届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过的《湖南省血吸虫病防治管理条例》同时废止。



1999年9月28日

财政部、国家税务总局关于悦达牌小汽车减征消费税的通知

财政部、国家税务总局


财政部、国家税务总局关于悦达牌小汽车减征消费税的通知

2003年5月7日 财税〔2003〕62号

江苏省财政厅、国家税务局:
根据财政部、国家税务总局《关于对低污染排放小汽车减征消费税的通知》(财税〔2000〕26号)的规定,东风悦达起亚汽车有限公司生产的悦达牌汽车,经国家指定的检验中心样品检验和生产一致性审查,达到《轻型汽车污染物排放限值及测量方法(Ⅱ)》规定的排放标准,检验程序符合财税〔2000〕26号文件规定的要求。经研究,对东风悦达起亚汽车有限公司2001年4月25日以后生产销售的YQZ6370EMX型小汽车、2001年5月15日以后生产销售的YQZ6370EM和YQZ6370EA型小汽车、2001年6月11日以后生产销售的YQZ6390型小汽车和2002年3月21日以后生产销售的YQZ7141型小汽车,准予按应纳消费税税额减征30%。文到之日以前应减征的消费税可以办理退税或在以后应交的消费税中予以抵减。
请遵照执行。