最高人民法院


最高人民法院关于私房改造后留给房主自住房产权归谁所有问题的批复

1982年4月5日，最高人民法院


福建省高级人民法院：
你院闽法民他字〔1981〕第05号函收悉。关于黄一鸣与黄婉贞房屋案中涉及房改留房的产权问题经研究：私有出租房屋改造后，留给房主的自住房产权仍属原房主。具体处理同意你院的意见。

附：福建省高级人民法院的请示报告（节录）
最高人民法院：
我们在审理福州市黄一鸣与黄婉贞房屋纠纷申诉一案中，因涉及到有关房改政策问题，上下级法院认识不一，特向你院请示，现将该案的情况和我们的意见，报告如下：
……略
我们在审查此案中，根据黄菊初、王玉兰的档案及有关证人的材料，证实延平路2号四进房屋一座是属于黄连初、黄菊初、黄桂初共同经营中原樟脑厂和协昌豫行的款项购买的，由于黄连初早死，故用黄一鸣与菊初、桂初的名义买的，他们的房屋从来没有分析过，该屋应属于他们父辈三兄弟共同所有。关于这点我们与一、二审法院的看法是一致的。但对房改留房的认识和适用政策是有分歧的。我们的意见是：
（一）延平路2号房屋在私房改造中，房管部门将该屋二进留给黄连初之妻王玉兰居住，三进留给黄菊初、黄桂初居住。我们认为房改留房给他们居住，不等于是给他们分产，因为留房并无改变所留房屋的私人所有性质，其留房产权仍应属于原共同所有人，但一、二审法院以房改留房居住作为确定产权的判决依据是不当的。
（二）延平路2号二、三进房屋产权既属于黄连初、黄菊初和黄桂初共同所有，他们三兄弟的共同财产尚未分割清楚，而一、二审法院却先把该屋二进产权确定为黄一鸣等一家人的共同财产进行分割，而且对王玉兰赡养费也没有妥善安排是不妥的。
（三）延平路二、三进房屋只有在黄菊初等三兄弟合理分割之后，属于黄连初的遗产，才可由王玉兰及其子女同时继承，但一、二审法院在认定延平路2号二进房屋是黄连初的遗产时，却把夫妻共同财产中有一份应属于王玉兰所有的都作为遗产平均分割，这就剥夺了未亡配偶一方对共同财产的所有权，是不符合政策规定的。
总之，对房改留房的产权问题，认识不尽一致，有的说房改后的自留房，其产权应属于留给当时居住的人所有；有的说房改不等于分家、确产，其自留房的产权仍应属于原业主所有。福州市类似这类案件比较多，情况相当复杂，究竟怎样正确认识和处理这个问题，我们没有把握，房管部门也认识不一，同时，缺乏政策依据，请你们给予指示。

广东省清远市人民政府办公室


清府办[2006]3号



印发清远市推行建设工程担保制度暂行办法的通知





各市、县、自治县、市辖区人民政府，市直各单位：

《清远市推行建设工程担保制度暂行办法》，业经市人民政府同意，现印发给你们，在实施过程中遇到的问题，请迳向市建设局反映。





清远市人民政府办公室

二OO六年元月十九月



清远市推行建设工程担保制度暂行办法



第一章 总则

第一条 为了完善清远市建设市场运行机制，降低工程风险，维护建设各方的合法权益，保障工程建设活动的顺利进行，根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《国务院办公厅转发建设部等部门关于进一步解决建设领域拖欠工程款问题意见的通知》（国办发[2004]78号）、建设部《关于在房地产开发项目中推行工程建设合同担保的若干规定(试行)》（建市[2004]137号）、广东省人民政府办公厅《转发省建设厅监察厅关于进一步加强建设工程招标投标管理意见的通知》（粤府办{2005}22号）、广东省政府办公厅《转发国务院办公厅转发建设部等部门关于进一步解决建设领域拖欠工程款问题意见的通知》（粤府办[2004]118号）等有关法律法规，结合我市实际情况，制订本办法。

第二条 本市行政区域内新建、改建、扩建的建设工程（包括房屋建筑工程、装饰装修工程、市政工程、水利工程、交通工程等工程）发包承包活动中设定担保的，适用本办法。

本办法所称担保包括投标担保、业主（发包人，下同）工程款支付担保、承包商履约担保和承包商付款担保。

第三条 在本市建设工程发包承包活动中应当实行工程建设合同担保。

单项工程预算价在100万元以下的建设工程，是否提供承包商履约保证担保和业主工程款支付保证担保，由合同当事人双方自行约定。

第四条 工程建设合同担保的担保费用可计入工程造价。

第五条 各级建设行政主管部门和有关行政主管部门依据各自职权负责对本行政区域内的工程建设合同担保活动进行监督管理。



第二章 保证人

第六条 工程担保采用保证方式的，工程担保的保证人应当是在中华人民共和国境内依法设立的银行或金融机构或专业担保公司。

第七条 在本市行政区域内从事建设工程合同担保业务的专业担保公司，应到清远市建设局办理备案。

第八条 专业担保公司办理备案时应递交以下资料：

（一）《清远市从事建设工程担保业务的企业备案表》一式两份；

（二）《企业法人营业执照》副本复印件（交原件核验）；

（三）企业法人上一年度财务审计报表复印件（交原件核验）；

（四）企业资质核发部门对企业经营状况的说明；

（五）企业法人授权委托书（委托书明确被委托人、委托范围、责任）；

（六）拟开展担保业务使用的印鉴图签、经办人签名字样。

（七）外来企业在本市开展工程建设合同担保业务的，应当提交在本辖区内的银行或金融机构里存有3000万元人民币的专项资金的证明。

第九条 专业担保公司在本市行政区域从事工程建设合同担保业务的，应当按以下规定在限额内开展业务：

专业担保公司承保的单笔担保金额不得超过其净资产的50%，其保总金额不得超过其注册资金的5倍。不符合该条件的，可以与其他保证人共同提供担保。

第十条 建设工程发包承包设定工程建设合同担保的，担保合同书、保函是承发包合同文件的组成部分，保证人应当自担保合同签订之日起15日内，将担保合同、保函报建设行政主管部门备案。

担保公司的合同书，银行业金融机构出具的保函，应当注明编号、联系电话和联系地址，并经法定代表人或其委托代理人签字确认。

第十一条 清远市建设局对备案后从事建设工程担保业务的保证人实行年度核查制度：

1、保证人应当在每年1月15日前，将上一年度完成担保工作情况以及业务工作总结报清远市建设局备案。

2、清远市建设局对保证人提交的资料进行核查，对依法开展担保业务、守法经营、信誉良好的保证人继续予以办理备案；对违法违规经营的，将报担保企业资质核发部门，由核发部门对企业行为进行处理，且不予办理备案。



第三章 投标担保

第十二条 投标人应当在提交投标文件的同时，向招标人提交投标担保。

投标人组成联合体投标的，应当以联合体各方或者联合体中牵头人的名义提交投标担保金。

第十三条 投标担保可采用银行保函、专业担保公司保证或投标保证金担保方式，具体由招标人在招标文件中规定。

投标保证金应当从投标人银行账户汇出，不得由其分支机构（经法定代表人书面授权提供的除外）或第三者转入。投标保函可采用保证人出具的投标保函，也可采用银行保付支票或承兑汇票，由投标人直接向招标人提交的方式，其具体要求由招标人在招标文件中规定。

第十四条 单项工程投标担保的担保金额为投标总价的2%，但最高不得超过80万元人民币。

第十五条 投标担保的有效期一般不短于投标有效期截止日的30天。

第十六条 投标人采用投标保证金担保方式的，招标人与中标人签定合同之日起5个工作日内，应当退还投标人的投标保证金。

第十七条 除不可抗拒的力量外，投标人在截标后的投标有效期内撤回投标文件的，或者中标后在规定的时间内不与招标人签订合同的，招标人有权不予返还该投标人所交付的投标保证金或者要求保证人按照担保合同履行担保责任。



第四章 承包商履约担保

第十八条 承包商在签定工程承包合同时，必须向业主提交履约担保。

承包商以联合体的方式中标或者以联合体的方式承揽工程的，应当以联合体的名义提交履约担保。

第十九条 同一银行的同一分支机构或同一专业担保公司不得为同一工程提供承包商履约担保和业主工程款支付担保。

第二十条 承包商履约担保的担保金额不得低于工程承包合同价的10%。采用经评审的最低投标价办法中标的招标工程，担保金额为投标最高限价与中标价的差额，但不得低于工程承包合同价的15%。

第二十一条 承包商履约担保的有效期应当在合同中约定。合同约定的有效期截止时间为工程建设合同约定的工程竣工验收合格之日后的30天内。

第二十二条 业主就承包商履约担保向保证人提出索赔之前，应当书面通知承包商，说明导致索赔的违约情况，并提供项目总监理工程师及其监理单位对承包商违约的书面确认。项目总监理工程师及其监理单位应当在14天之内对业主的索赔理由进行核实并作出相应的处理。

第二十三条 如原工程建设合同尚未履行完毕的，承包商在业主就其履约担保索赔了全部担保金额之日起30天内，应当向业主重新提交同等担保金额的履约担保。

当剩余合同价值小于原担保金额时，承包商重新提交的履约担保的担保金额不应低于剩余合同价值。

第二十四条 承包商履约担保应当由业主在办理施工许可时与工程承包合同一并报建设行政主管部门备案。

第二十五条 承包商未能按合同约定履行义务时，业主有权要求保证人按照下列方式之一，履行保证责任：

（一）向承包商提供资金、设备或技术援助，使其能继续履行合同义务；

（二）接管该项工程或者另觅经业主同意且符合该工程资质要求的其他承包商，继续履行合同义务；业主仍按原合同约定支付工程款，超出原合同部分的，由保证人在保证额度内代为支付；

（三）按照原合同约定，在担保额度范围内，向业主支付赔偿金。



第五章 业主工程款支付担保

第二十六条 业主在签订工程承包合同时，必须向承包商提交工程款支付担保。未提交业主工程款支付担保的建设工程，视作建设资金未落实。

第二十七条 业主工程款支付担保的担保金额应当与承包商履约担保的担保金额相等。

第二十八条 对于合同价超过5000万元人民币以上（含5000万元）或合同工期在一年以上（含一年）的工程，业主工程款支付保证担保可以按工程合同确定的付款周期实行分段滚动担保。

实行分段滚动担保的，业主应当在招标文件或合同中约定。每段滚动担保金额为该段工程合同价的10%。

第二十九条 业主工程款支付保证担保采用分段滚动担保的，在业主、项目监理工程师或造价工程师对分段工程进度进行签字确认或结算，业主支付相应工程款后，当期业主工程款支付保证担保自行解除，并自动进入下一阶段工程的担保。

第三十条 业主工程款支付担保的有效期应当在合同中约定。合同约定的有效期截止为除工程质量保修金以外的全部工程结算款项支付之日后30天。

第三十一条 如原工程建设合同尚未履行完毕的，业主在承包商就其支付担保索赔了全部担保金额之日起30天内，应当向承包商重新提交同等担保金额的支付担保。

当剩余合同价值已小于原担保金额时，业主重新提交的支付担保的担保金额不低于剩余合同价值。

第三十二条 业主工程款支付担保应当由业主在办理施工许可时与工程承发包合同一并报建设行政主管部门备案。



第六章 承包商付款担保

第三十三条 承包商付款担保，是指保证人为承包商向分包商、材料设备供应商、建设工人提供，保证承包商履行工程建设合同的约定向分包商、材料设备供应商、建设工人支付各项费用以及工人工资等款项的担保。

第三十四条 承包商付款担保的有效期应当在合同中约定。合同约定的有效期截止时间为自各项相关工程建设分包合同（主合同）约定的付款截止日之后的30天。

第三十五条 承包商不能按照合同约定及时支付分包商、材料设备供应商、工人工资等各项费用和价款的，由保证人按照担保函或保证合同的约定承担担保责任。

第三十六条 承包商付款担保中为建设工人提供的支付工人工资担保的担保额为工程承包合同价的5%。

第三十七条 承包商付款担保应当由业主在办理施工许可证时报建设行政主管部门备案。



第七章 附 则

第三十八条 采用专业担保公司保证方式进行担保的，保证人与被保证人将条款写入担保合同中，以保证工程的顺利、按时地完成。

第三十九条 总监理工程师及其监理单位和相关责任人不履行职责，或者滥用权力，致使当事人的权益受到损害的，由建设行政主管部门或有关行政管理部门根据有关法律、法规的规定，对其作出相应的行政处罚，并由当事人依法追究其相应的经济责任。

第四十条 本办法由市建设局负责解释。

第四十一条 本办法自二○○六年二月一日起施行。