安徽省池州市人民政府


第 8 号

《池州市地租征收管理办法》已经2002年7月2日市人民政府第13次常务会议通过，现予发布，自2002年9月1日起施行。


市长

二○○二八月七日



池州市地租征收管理办法



第一条　为加强土地资产管理，深化土地使用制度改革，促进地产市场健康有序发展，根据《中华人民共和国土地管理法》和《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关法律、法规的规定，结合我市实际，制定本办法。


第二条　本办法规定所收地租，是指土地使用者除采取国有土地使用权出让和国有土地使用权作出资(入股)以外的方式取得的土地使用权，将土地使用权及其地上建筑物、其他附着物进行经营、租赁活动，政府依法收缴的土地收益。


第三条　地租征收范围：
(一)以国有土地租赁方式取得土地使用权的；
(二)企业改革中实行公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并并采取土地租赁方式进行土地资产处置的；
(三)市城区以划拨方式取得土地使用权用于经营、租赁的单位和个人；
(四)以出让方式取得土地使用权，但改变合同规定用途的；
(五)其他按政策规定应缴纳的。
下列情况不作为征收地租范围：
(一)国家机关用地和军事用地；
(二)城镇基础设施用地和公益事业用地；
(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
(四)法律、行政法规规定的其他用地。


第四条　地租征收标准：
由市国土资源局会同市财政局、物价局根据全市经济发展情况和不同行业、不同地段、不同用途期限研究制定，报市政府批准后执行。地租征收标准一般每2年调整一次。


第五条　地租征收方法：
(一)以划拨方式取得土地使用权出租的，按应征收地租总额足额征收；
(二)以出让方式取得土地使用权后改变原合同规定用途，参照相应用途的规定标准，按差额部分征收；
(三)市国土资源主管部门按季(年)度统一征收市城区范围内的地租，使用财政部门统一印制并加盖市财政局专用章的票据，征收的收入全额上交市财政。当年地租必须于12月20日前交清，逾期不交，每日按滞纳款总额的千分之五加收滞纳金。对拒不交纳地租的单位和个人，市国土资源主管部门可按《中华人民共和国土地管理法》第七十三条、第八十一条和《<中华人民共和国土地管理法>实施条例》第三十八条、第三十九条规定没收其非法收入，并按非法收入的５－20%处以罚款，直至申请法院强制执行。


第六条　征收地租时，市国土资源主管部门应当与土地使用者签订土地使用权租赁合同。租赁合同应载明以下内容：
(一)租赁当事人(市国土资源局以下简称“出租人”，土地使用者以下简称“承租人”)；
(二)租赁地块的座落、四至范围和面积；
(三)租赁地块的实际用途；
(四)租赁年限；
(五)租金标准、支付时间和方式、调整间期与幅度等；
(六)租赁当事人的权利和义务；
(七)租赁合同终止时，地上建筑物、构筑物和其他附着物的处置方式；
(八)违约责任；
(九)争议的解决方式；
(十)当事人约定的其他事项。
因特殊原因，暂不具备签定土地租赁合同的，市国土资源主管部门可直接征收地租。


第七条　国有土地租赁年限，由租赁双方协商约定，一般不超过40年。
对有经营期限规定的企业法人，其国有土地租赁年限不得超过其营业执照载明的经营年限。


第八条　地租由承租人按照租赁合同约定的金额、期限和方式，分年度缴纳。
国有土地租赁不满一年的，按实际使用的时间计付租金。


第九条　国有土地租赁，由承租人向市国土资源主管部门提出申请，经审核后报经市政府批准。
原国有划拨土地实行租赁，土地权属、用途未改变的，由市国土资源主管部门与土地使用者签订国有土地租赁合同，报市政府批准。


第十条　租赁国有土地经政府批准后，承租人应依法在规定的期限内，申请办理国有土地使用权登记，领取土地使用权证。


第十一条　对租赁的国有土地使用权，经市国土资源主管部门同意或租赁合同约定可以转租、抵押，但转租或抵押权实现时必须依法申请土地使用权变更登记，地租由变更后的承租人缴纳。


第十二条　承租人违反本办法规定，擅自转租、转让、抵押租赁土地使用权的，由市国土资源主管部门责令限期改正；逾期不改正的，出租人有权解除租赁合同，依法收回其土地使用权。


第十三条　企业改革中涉及的土地使用权转移，未经批准擅自处置或改变土地用途的，按非法转让或非法占地处罚。


第十四条　阻挠、妨碍征收人员履行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


第十五条　承租人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚决定之日起60日内向上一级行政机关申请复议，或直接向人民法院起诉。逾期不复议、不起诉又不履行行政处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。


第十六条　地租征收人员违反本办法规定，玩忽职守、滥用职权或利用工作之便非法收取财物为他人谋取私利的，给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。


第十七条　地租属政府收益，主要用于土地开发整理和城市基础设施建设，统一纳入财政专户储存。地租征收手续费按5%比例计提，超基数征收，可适当提高返还比例。具本办法由市财政局与市国土资源局商定。


第十八条　本办法适用于池州市城区、九华山风景区管委会辖区，各县可结合本地实际参照本办法制定细则。


第十九条　本办法由池州市国土资源局负责解释。本办法自2002年3月1日起施行。原池州行署办公室《关于征收门面房土地使用权租金的通知》（池行办发〔1998〕25号）同时废止。



个人出资“挂靠”集体的企业，究竟姓“公”姓私？
————从“橘红大王”两审败诉说起

厦门大学法律系99级邱媛


2002年3月12日，广东省高级人民法院对“化州市中药厂产权归属纠纷”一案举行了再审听证。申诉人是广东省著名的“橘红大王”陈大明。
1980年，刚刚从部队复员的陈大明在家乡自筹资开办了“化州县橘红制品厂”，由于当时国家有政策不允许私人办厂，陈大明便将工厂“挂靠”在化州县三街居委会，在工商部门注册登记中，企业的性质注册为“集体”。虽说企业名义上是集体的，可是陈大明始终将其视为自己的财产。从企业设立的第一天起，陈大明便投入了全部心血，在他的苦心经营下，工厂逐渐发展壮大。期间，陈大明未得到政府的任何资金支持，还向河西区缴纳了200余万元的挂靠管理费。
然而1998年5月31日至1999年1月18日间，陈大明化州市中药厂法定代表人的职务却被化州市河西区常委以中共化州市河西区委员会文件罢免，陈大明被迫退休，厂长则由区委副书记代理。
自己一手创办的企业一夜之间便与自己毫无瓜葛，陈大明怎么也想不通，难道“挂靠”的企业是集体的吗？陈大明坚信自己的权利受到了侵害，2000年2月5日，他向茂名市中级人民法院提起诉讼。然而，经过一审、二审，陈大明均失望而归。2001年11月，陈大明向广东省高院提起申诉。
“挂靠”是80年代特殊历史背景下的产物。在1998年3月24日，财政部、国家工商行政管理局、国家经贸委、国家税务总局印发的《清理甄别“挂靠”集体企业工作的意见》中提到“由于历史原因，在我国城镇集体企业群体中，一些非集体所有制的企业（单位）、社会团体或个人，在投资举办企业初期或发展过程中，为享受国家有关集体企业的优惠政策，或为取得有关的生产和经营资格，或为保持在生产经营活动中的信誉，或为便于获取有关证明材料，或因原主管部门及单位取消、变更等原因。在各地区、各部门形成了数量较多的“挂靠”集体企业。“挂靠”集体企业虽在工商行政管理部门登记注册为集体性质，但不少企业仅与主管部门、企业（单位）、社会团体之间采取自愿委托、任意划转或互相协商的松散管理方式，未纳入正常的集体经济管理范围”，该文将“挂靠”集体企业界定为“在各级工商行政管理部门登记注册为城镇集体企业，但资本来源主要为个人或国有企业（单位）投资、合资、合作，其现有财产构成不属于集体性质为主，采取上交一定管理费（挂靠费）名义上由有关主管部门、企业（单位）、社会团体临时管理、委托管理或“挂靠”管理等企业”。
“挂靠”集体企业在工商注册管理中为集体所有制，而其实际的资金来源、管理模式、赢余分配、风险承担等通常与挂靠、被挂靠部门、企业（单位）、团体无关。在企业设立之初，设立者因“挂靠”而获得了原本无法取得的利益，另一方面，被挂靠方可以取得一定“挂靠费”，这一变通作法看似“双赢”，实则隐含了极大的危险，为日后企业产权纠纷埋下了隐患。本案就是一例。
那么在司法实践中应如何确认企业的性质呢？在我国，无论国有企业、集体企业还是私营企业、个体工商户其设立都需到行政管理部门进行登记注册，领取《企业法人营业执照》或《营业执照》，执照中的一栏记载了经营实体的性质。通常《企业法人营业执照》或《营业执照》是判断经营实体性质的最直接依据，但它并非最终证据。当执照记载不能真实反映企业所有制性质或对企业所有制性质产生争议时，就不可以单纯看执照记载了。
认定企业的性质，最关键的是注册资金（本）的来源和投资方式，其次是利润分配形式、财务管理制度、经营管理和劳动用工制度、税收政策等。国家工商行政管理局关于认定企业经济性质有关问题的答复（工商企字[1995]第264号）中指出“工商行政管理机关 。。。。。。。，要依法核实企业的经济性质或组织形式。。。。。。。依据我国有关法律、行政法规对不同经济性质或组织形式的企业在注册资金（本）来源和投资方式、财务管理制度、经营管理和劳动用工制度、税收政策等方面的不同规定，登记主管机关对申请人提交的登记材料进行审查，核定企业的经济性质或组织形式。”在国家工商行政管理局关于核定企业经济性质有关问题的答复（工商企字[1996]第262号）中有“重新核定企业的经济性质应重新审查企业开业登记时提交的文件材料所反映的财产所有权、资金来源、分配形式。”在工商行政管理局关于认定企业经济性质有关问题的答复（工商企字[1995]第264号）中载有“集体所有制企业，特别是成立较早的集体所有制企业，由于历史的、政策方面等的原因，其产权关系不明确。。。。。。作为企业的登记机关，可以根据当事人或司法机关的申请，依照其掌握的材料，重新核定企业的经济性质。。。。。。重新核定企业的经济性质，应当尊重历史，以事实为依据，。。。。。。。。。。”国家工商行政管理局关于处理个体合伙经营及私营企业所有集体企业《营业执照》问题的通知（工商企字[1987]第319号）中，要求“工商行政管理机关对领有集体企业《营业执照》，实为个体经营、合伙经营、私营企业的，应根据《中华人民共和国民法通则》、《城乡个体工商户管理暂行条例》和我局《关于印发〈城乡个体工商户管理暂行条例实施细则〉的通知》等有关规定加以纠正。司法机关在审判刑事案件或者经济纠纷案件涉及企业性质问题时，工商行政管理机关可以本着实事求是的精神，向司法机关介绍情况，建议是什么所有制性质就按什么所有制性质对待。”
由此可见，我国对企业所有制性质的判定是重实质内容的。陈大明个人出资办企业，自行经营管理，自负盈亏，而河西区未投入资金，未参加经营，也未收取过企业利润，自行经营管理，自负盈亏，而河西区未投入资金，未参加经营，也未收取过企业利润，该企业所有制性质应为私营企业。河西区党委擅自更换企业法定代表人的行为侵犯了陈大明的权利。《中华人民共和国宪法》第十一条规定“国家保护个体经济、私营经济的合法权利和利益”国家工商行政管理局1993年4月28日印发的《关于促进个体经济私营经济发展的若干意见》中规定“依法保护个体工商户、私营企业的合法权益。制止对个体工商户、私营企业的财产进行‘赎买’、‘平调’等随意改变产权关系的错误做法。”
可见，随着市场经济的发展，国家对个私经济在国民经济中的重要作用已有较深的认识，并开始注意对个私经济的保护。个私经济如过街老鼠般人人喊打的年代早已一去不复返了。个私业主在私人财产权受到侵害时，应该勇敢地拿起法律的武器，维护自己的权益。
对于现存的“挂靠”集体企业，建议经营者尽快到工商行政管理部门重新办理登记，变更企业性质，以防止产权纠纷带来的讼争。