辽宁省鞍山市人民政府


鞍山市人民政府令第144号


　　《鞍山市城市住宅区物业管理办法》业经2005年2月7日鞍山市第十三届人民政府第36次常务会议通过，现予公布，自2005年4月1日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市长：张杰辉
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00五年二月二十八日

鞍山市城市住宅区物业管理办法




　　第一条　为加强和完善城市物业管理，规范物业管理活动，保障物业的合理使用，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及其他有关规定，结合我市实际，制定本办法。


　　第二条　本办法适用于本市行政区域内的城市物业管理。


　　第三条　本办法所称物业，是指房屋及相关共用设施设备和共用场地。
　　本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
　　本办法所称业主是指物业所有权人。
　　本办法所称物业使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
　　本办法所称物业管理企业是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。


　　第四条　鞍山市房产局是全市城市住宅区物业管理行政主管部门，县（市）房产行政主管部门是本辖区内的城市住宅区物业管理行政主管部门。
　　其他有关行政管理部门和街道办事处（镇人民政府）在各自的职权范围内，对物业管理工作进行指导、协调和监督。


　　第五条　新建住宅区应当实行物业管理。
　　城市新建住宅区要严格按国家有关规划标准进行设计，并符合物业管理的要求。规划设计方案应包含如下内容：
　　（一）建筑面积在2万平方米以上5万平方米以下的住宅区，建设单位应提供不少于110平方米的物业管理用房。建筑面积在5万平方米以上的，每增加1万平方米，相应增加不少于10平方米的物业管理用房；
　　（二）提供自行车场、停车场等共用设施设备和共用场地。
　　提供的物业管理用房，应充分考虑办公及群众办事方便。


　　第六条　原有住宅区私房比例达到70%以上且共用设施设备齐全的，可以实行物业管理。
　　配套设施不全的，应当与社区建设相结合，由政府投资、社会力量投资或自管房单位投资负责组织完善。
　　物业管理用房可在小区内购置一层住宅或在规划许可的前提下新建。建筑面积在2万平方米以下的住宅区，应提供不少于80平方米的物业管理用房。建筑面积在2万平方米以上的，每增加1万平方米，相应增加不少于5平方米的物业管理用房。


　　第七条　物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。
　　新建住宅区，包括分期建设或者两个以上（含两个）单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。如该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。
　　建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应向物业管理行政主管部门提出划分物业管理区域的要求。物业管理行政主管部门应当按照本条第二款的规定划分物业管理区域，并登记备案。
　　尚未划分或者需要调整物业管理区域的，物业管理行政主管部门应当会同当地街道办事处，按照本条第二款的规定，结合物业的具体布局划分物业管理区域，并登记备案。


　　第八条　建设单位在预售房屋之前，应当参照建设部制定的示范文本，制定业主临时公约，作为房屋销售合同的附件。业主临时公约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项做出规定，但不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。


　　第九条　建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋销售合同的附件中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。
　　归全体业主所有的配套设施设备主要包括：
　　（一）物业管理用房；
　　（二）门卫房、电话间、监控室、配电室、泵房、地面架空层、共用走廊；
　　（三）物业管理区域内按规划配建的非机动车车库（车场）；
　　（四）物业管理区域内的公共绿化、道路、场地；
　　（五）建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的设施设备；
　　（六）其他依法归全体业主所有的设施设备。


　　第十条　新建住宅区在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，应当实施前期物业管理。
　　前期物业管理工作由建设单位按国家有关物业管理招投标的规定，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模小于5万平方米的，经物业所在地的物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并签订书面的前期物业服务合同。


　　第十一条　原有住宅区实施物业管理的，前期物业管理可优先由该住宅区中原管房面积最大的房产管理单位提供物业管理服务；公有房屋应由产权单位依据合同托管给该物业管理企业实行物业管理，由物业使用人缴纳物业管理服务费。


　　第十二条　前期物业服务合同可以约定期限；但期限未满时，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同已生效的，前期物业服务合同终止。


　　第十三条　售出的房屋建筑面积达到50%以上的新建住宅区和达到物业管理条件的原有住宅区，在达到上述条件30日内，建设单位或管房面积最大的房产管理单位应当书面报告物业管理行政主管部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；建设单位或管房面积最大的房产管理单位未按时间要求书面报告的，业主可以向物业管理行政主管部门提出成立业主大会的书面要求。
　　物业管理行政主管部门接到书面报告或业主的书面要求后，应通知物业所在地街道办事处（镇人民政府）按照有关规定，指导业主、建设单位（包括公有房屋出售单位）组成业主大会筹备组，组织召开第一次业主大会，选举产生第一届业主委员会。


　　第十四条　在业主大会成立并选举产生业主委员会后，建设单位应将归全体业主所有的配套设施设备移交给业主委员会。
　　经全体业主所持投票权三分之二以上通过，业主委员会可以与已实施前期物业管理的物业管理企业重新签订物业服务合同，也可以采取招标等方式与其他物业管理企业签订物业服务合同。未组建业主委员会的，经全体业主同意，可以按上述规定办理。


　　第十五条　首次业主大会的投票权，应按业主拥有的房屋所有权证计算，每一房屋所有权证计一票。暂未办理房屋所有权证或房屋未售出的，按其拥有的房屋套数计算，每套计一票。业主可以书面委托物业使用人代为行使投票权。


　　第十六条　业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。经业主大会决定可以由7至15人的单数委员组成。业主委员会设主任1人、副主任1至2人，由业主委员会在其委员中选举产生。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
　　业主委员会每届任期最长为3年，任期期满前2个月应筹备选举新一届业主委员会。业主委员会委员可以连任。


　　第十七条　业主委员会自选举产生之日起30日内，持下列材料到市、县（市）物业管理行政主管部门备案：
　　（一）业主委员会备案申请（说明业主大会会议过程及会议决定）；
　　（二）业主大会议事规则；
　　（三）业主公约；
　　（四）业主委员会委员名单；
　　（五）业主委员会选票统计结果。
　　上述（一）、（五）两份文件需由业主委员会全体委员签字。
　　业主委员会备案的有关事项发生变更的，需重新备案。


　　第十八条　业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内通告，接受业主的质询。


　　第十九条　业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
　　住宅小区业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。


　　第二十条　物业管理企业实行资质管理制度。成立物业管理企业必须经物业管理行政主管部门资质审查，并经工商行政管理机关登记注册，领取营业执照。
　　未经物业管理行政主管部门资质审查并取得资质证书的，不得从事物业管理业务。


　　第二十一条　业主、物业使用人违反本办法或业主临时公约、业主公约，有损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质等行为，损害其他业主、使用人合法权利的，业主委员会、物业管理企业应当予以劝阻、制止；相关业主、物业使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。


　　第二十二条　在物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。车主对车辆有特殊保管要求的，由车主和物业管理企业单独签订保管合同。


　　第二十三条　原由物业管理企业进行物业管理的住宅区出现弃管时，应暂由街道办事处对小区的环境卫生进行清扫保洁，并按未实施物业管理的住宅区的保洁标准收费，直至业主大会选聘新的物业管理企业。


　　第二十四条　物业管理企业收取物业管理服务费实行收费许可证制度。收费项目及标准必须公布。
　　业主必须按照物业服务合同向物业管理企业缴纳物业管理服务费，其他任何单位不得重复收取性质相同的费用。


　　第二十五条　新建住宅区和实行物业管理的原有住宅区物业服务收费由业主与物业管理企业协商确定价格，并报物价主管部门备案；原有实行政府指导价收费的住宅区，经业主与物业管理企业协商一致，也可重新协商确定价格，并报物价主管部门备案。


　　第二十六条　物价行政主管部门会同物业管理行政主管部门负责物业服务收费的监督管理工作。
　　物价行政主管部门应会同物业管理行政主管部门遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，提出物业服务收费参考价格。


　　第二十七条　违反本办法第五条规定，未提供物业管理用房的，由物业管理行政主管部门责令建设单位向业主委员会提供物业管理用房，并处10万元以上20万元以下罚款。


　　第二十八条　业主违反本办法第二十四条第二款规定，未缴纳物业管理服务费的，物业管理企业可以按照应缴金额的0.3％，按日加收滞纳金。
　　拖欠物业管理服务费3个月以上的，物业管理企业可向人民法院申请支付令或提起诉讼。


　　第二十九条　违反本办法规定，建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下罚款。


　　第三十条　违反本办法规定，未取得资质证书从事物业管理的，由物业管理行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　以欺骗手段取得资质证书的，依照前款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。


　　第三十一条　物业管理行政主管部门及其他有关部门和单位的工作人员，利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。


　　第三十二条　本办法中未涉及的前期物业管理招标投标管理、业主大会、物业管理企业资质管理等其他物业管理事项，按国家、省有关规定执行。


　　第三十三条　我市行政区域内的写字楼、商厦等物业管理，参照本办法执行。


　　第三十四条　本办法自2005年4月1日起施行。

教育部


教育部办公厅关于印发《全国中小学营养工作研讨会纪要》的通知


2000-11-20

教体艺厅[2000]6号


为贯彻落实《中共中央国务院关于深化教育改革全面推进素质教育的决定》和中央领导关于学生营养工作的指示精神，推进中小学营养餐的实施，我部于2000年9月20日至21日在长春市召开了全国中小学营养工作研讨会。现将《全国中小学营养工作研讨会纪要》印发给你们，请结合当地实际情况，按照《纪要》精神，认真做好中小学营养餐工作。

全国中小学营养工作研讨会纪要

全国中小学营养工作研讨会于2000年9月20日‘至21日在吉林省长春市召开。各省、自治区、直辖市及计划单列市、省会城市教育行政部门主管学生营养工作的负责人及国家食物与营养咨询委员会、中国学生营养促进会的专家出席了会议。会议传达和学习了近期中央领导同志关于学生营养工作及实施营养餐的指示精神；就如何贯彻落实《中共中央国务院关于深化教育改革全面推进素质教育的决定》和中央领导同志关于学生营养工作及实施营养餐的指示精神，进一步推进中小学营养餐的实施等有关问题进行了研讨北京、上海、长春、杭州等地的代表在会上介绍了他们实施营养餐的情况和经验；会议代表考察、观摩了长春市学生营养配餐中心及其营养餐的生产、管理与学校实施营养餐的现场；我国著名营养学家于若木及原国家教委副主任邹时炎出席了会议并做了专题发言；教育部体育卫生与艺术教育司负责人对进一步推进中小学营养餐的实施提出了要求。
会议认为，近一个时期，江泽民总书记、朱（钅容）基总理、李岚清副总理等中央领导同志十分关心青少年身心健康和营养工作。江泽民总书记在北京考察工作时，强调指出中小学生的身体健康非常重要，并就中小学营养餐问题发表重要讲话。朱（钅容）基总理非常关注“学生豆奶计划”，召集有关部门对该“计划”进行专题研究，决定安排专项补贴资金在东北三省开展“学生豆奶计划”试点工作。李岚清副总理在北京主持召开专题座谈会，就青少年营养健康问题进行专题研究。各级政府及教育行政部门必须以高度负责的精神认真贯彻落实中央领导同志的指示精神，做好学生营养工作。
会议认为，要对当前我国学生营养状况存在的问题有一个清醒的认识。我国学生体质健康调研显示，虽然我国学生身体形态已有较大的改善，但其营养状况存在的问题十分突出。学生肥胖及超体重儿童比率呈上升趋势，1985年与1995年比较，7-18岁男生超体重及肥胖率从2．75％上升为8．65％，女生从3．38％上升为7．18％，城市男生的超体重及肥胖率到1995年已高达12．03％。学生体重不足及营养不良的比例越来越高，其比率高达3 2．6％，其中男生由1985年的22．21％上升为1995年的26．87％，女生由1985年的34．81％上升为1995年的38．27％。这说明我国学生营养状况同时具有营养不足和营养过剩两类问题，而肥胖正在逐步取代严重的营养不良，成为中国城市学生的主要健康问题之一。这些问题如果不引起我们的足够重视并采取强有力的措施予以解决，将直接影响我国四化建设人才的培养，影响中华民族的整体素质。
会议强调，要抓住当前难得的机遇，立即行动起来，切实采取有力措施，进一步推进学生营养餐的实施。
要进一步提高领导者的认识，把学生营养餐的组织实施作为全面推进素质教育、提高中华民族素质的重要措施纳入教育工作，进行统筹安排。实施素质教育的根本目的就是要提高我国国民素质，而学校营养教育及学生营养餐是促进学生身心健康成长、提高青少年儿童体质的一项十分重要的工作，也是提高国民身体素质的一项重要的基础工作，是其他任何工作都不可能替代的。因此，要把学生营养工作及实施学生营养餐作为当前深化教育改革、全面推进素质教育的一项重要措施，作为贯彻落实《中共中央国务院关于深化教育改革全面推进素质教育的决定》提出的“学校教育要树立健康第一的指导思想”的具体行动切实予以抓好。
各级教育行政部门要对组织实施学生营养餐的工作进行认真的研究、规划。除个别特殊地区外，各省、自治区、直辖市都要选择一些具备条件的地方或学校开展学生营养餐的试点工作；所有省会市、计划单列市及有条件的地区都要抓一批起示范作用的试点地区和学校，并在实践中逐步完善、扩大试点面；已经进行营养餐试点的地区要认真总结经验、提高工作质量，并在试点基础上逐步推进营养餐的实施范围。
要把营养知识的宣传、教育和普及作为推进学生营养餐的一项十分重要的基础工作来抓。通过大张旗鼓的宣传、教育，对学生进行科学引导，对家长进行宣传发动，为推进学生营养餐的实施营造一个良好的社会环境。
要加强学校健康教育。中小学校要落实国家规定的每周0．5课时的健康教育时间。在健康教育课时中安排必要的营养教育内容；要充分利用各种教育活动，如班队活动、课外活动、读书活动、广播、板报及张贴营养宣传挂图、印发营养科学知识小折页等多种教育形式向学生传授营养科学知识，培养学生科学的饮食观念和良好的饮食习惯。
要加强社会宣传、发动。利用各种机会，通过多种渠道向社会各界及学校领导宣传学生营养工作的重要意义，以取得全社会的理解和支持。要重点做好对家长的宣传发动，利用家长会、致家长信、家访等形式向学生家长讲解营养科学知识、讲解实施营养餐的重要意义，争取家长对实施营养餐的理解和支持。
要把营养餐的实施过程作为传播营养科学知识、培养学生良好饮食习惯的教育过程。班主任及营养餐管理人员要经常深入学生就餐场所、甚至与学生共同就餐，利用进餐过程，结合具体食谱及其合理搭配，讲解、传授营养科普知识；及时纠正学生挑食、偏食的不良饮食习惯；督促学生把营养餐吃进去，使营养餐真正起到平衡膳食的作用；制止学生随意扔倒饭菜，培养学生节约粮食的习惯；组织学生分发营养餐、洗刷餐具，培养其热爱劳动的优良品质。
实施学生营养餐必须争取政府的领导及各有关部门的配合。要积极争取政府对学生营养工作的重视和支持，通过政府协调，取得各有关部门尤其是卫生、交通管理部门的配合。要充分发挥卫生部门的监督、指导作用，通过他们对营养餐生产企业、学校食堂及其生产过程进行严格审查及经常性的监督、指导，严把食品卫生关，防止食物中毒的发生；严把营养关，保证营养餐质量。要争取交通管理部门的支持和配合，保证运送学生营养餐的车辆正常通行，保证学生按时用餐，维持学校正常的教学秩序；防止饭菜存留时间过长，杜绝食物中毒的发生。
实施学生营养餐要从我国国情出发。当前学生营养餐的实施要按照政府主导、企业参与、学校组织、家长自愿的原则进行。学校在组织实施营养餐时，一定要做好宣传发动工作，对学生及其家长进行积极引导，取得家长的认可和支持；一定要坚持家长和学生自愿的原则，不能用简单的行政命令方式强行推行学生营养餐，更不能用行政命令的方式以推行营养餐为名，推销质次价高的盒饭。营养餐的实施要因地制宜，根据当地的实际情况选择适当的形式，既可以由配餐中心集中生产、供应，也可以由学校食堂按照规定的要求生产营养餐。但学校食堂生产营养餐也应按照相应的要求经有关部门审查认定，并严格按照有关食品与营养卫生的法规进行管理。
要高度重视食品卫生工作，把预防食物中毒作为推进营养餐的头等大事来抓。要配合卫生部门对生产营养餐的企业及学校食堂进行严格的审查、把关，并进行经常性的监督检查，保证其生产合格的产品。实施营养餐的学校要建立相应的规章制度及操作规范，确定专人管理该项工作。教育行政部门要定期深入实施营养餐的学校对其食品卫生及环境卫生状况进行监督检查。
供应学生营养餐的生产企业必须取得卫生许可证，并根据当地条件，逐步实行资格认定与准人制度。不能让管理混乱的生产企业为学生生产营养餐，不能让名不符实的营养餐、甚至质量低劣的盒饭进入学校。教育行政部门要与有关主管部门对生产营养餐的生产企业进行严格的审查和评估，在此基础上确定供应学生营养餐的定点生产单位。一个地区应确定数家营养餐的生产企业作为学生营养餐的定点生产企业，以供学校选择。学校可以在认定的营养餐生产企业中，根据其送餐距离、配餐质量、价格及服务质量等进行第二次选择，但不得在认定的营养餐生产企业以外擅自选择营养餐生产单位。对已经取得学生营养餐生产资格的企业要定期复查，经复查不合格的要取消其供餐资格，凡在供餐期间因其配餐质量问题导致群体性学生食物中毒事件发生的，除依法追究有关人员的责任外，还应取消其学生营养餐生产资格。
要为学校实施营养餐创造条件，或与有关部门共同确定营养餐的定点生产企业，或帮助学校改建食堂、培养与培训营养师或有关专业人员、研究制定营养餐食谱等，并积极鼓励学校组织学生食用营养餐，积极引导学生食用营养餐。
要重视和加强有关学生营养餐管理的法规建设。在总结试点经验及进一步调查研究的基础上，制定有关学生营养餐管理的法规或法规性文件，使地方各有关部门依法管理学生营养餐，保证学生营养餐健康、稳步、有序地发展。在国家有关法规或法规性文件出台之前，有条件的地方可先行制定地方法规，加强对当地学生营养餐的管理。